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Informations pratiques

Investir au Maroc

Conseils juridiques:

Un étranger souhaitant acquérir un bien immobilier au Maroc devra au préalable ouvrir auprès d'une banque marocaine un compte en dirhams convertibles en devises. 
Ce dernier permettra le transfert de l'argent nécessaire à l'achat depuis le pays vers le Maroc, et facilitera le rapatriement en cas de revente éventuelle, du produit de la vente et de la plus-value. 

Les droits et taxes liés à l'acquisition du bien immobilier sont dû par l'acquéreur. Ces droits varient selon le type de bien (terrain bâti, terrain nu à bâtir, immeuble...).

Types de bien:

 Le régime foncier est dual au Maroc car il existe une cohabitation entre le droit traditionnel qu'est le droit musulman et le droit contemporain. De ce fait, il est fort de constater la multitude de natures juridiques existantes, relatives aux origines des biens que l'on  veut acquérir. Voici les différents types de biens présents au Maroc:

    A- Le bien dit "guiche": 

Il s'agit de terrains ou autres biens qui ont été donnés historiquement par les Sultans aux soldats qui revenaient de guerre ou batailles. Un bien dit "guiche" appartient toujours à l'Etat même s'il a été transmis aux héritiers. En pratique, un tel bien ne peut pas être vendu, on peut juste bénéficier d'un droit de jouissance, par le biais de la location.

    B- Les biens appartenant au domaine public: 

Il existe des terres appartenant au domaine public marocain, c'est à dire à l'Etat. Ce sont les terrains couvrant certains domaines forestiers, maritimes, où la construction y est interdite pour des raisons de protection de l'environnement, ou bien utilisés par les services publics, ou encore des terrains réservés pour la réalisation de projets menés par l'Etat. En général ces biens sont inaliénables.

   C- Le bien dit "Melkia": 

C'est un acte adoulaire, régi par les lois traditionnelles du droit musulman. Les adouls sont des agents assermentés par le Ministère de la Justice. Autrefois, les adouls étaient des sages, agissant telle une administration cadastrale dans les villages. Cette pratique coutumière consiste à ce que l'adoul recense chaque propriété et les propriétaires s'y afférents, sur un registre inscrit au tribunal adulaire. Nombreux sont les marocains qui continuent à acquérir des biens Melkia" par cette pratique. Cet acte juridique est toutefois assez  imprécis sur les éléments relatifs à la propriété (surface, bornage, situation...). Un bien dit "Melkia" est donc un bien qui n'est pas titré, c'est à dire qu'il n'est pas inscrit à la Conservation Foncière. Un étranger peut donc acquérir un tel bien, mais il devra le faire enregistré  à la Conservation Foncière. La loi a instauré, pour cela, une procédure, la réquisition du bien, qui permet de transformer celui-ci en un titre foncier (bornage, titrage, immatriculation).

    D- Le bien titré ou le titre foncier: 

Les biens titrés sont des biens clairement définis, inscrits au Cadastre et à la Conservation Foncière, les ou les propriétaire(s) y sont clairement identifiés (surface, limites du terrain, servitudes, situation...). Le titre foncier est un titre juridique moderne établi au nom du propriétaire. Il se suffit à lui-même, ne se rattache à aucun passé: il est définitif et inattaquable. Il annule tout titre et purge tout droit antérieur qui n'y serait pas mentionné. Le titre porte un numéro d'ordre et un nom particulier et le plan de l'immeuble y est annexé. Ce titre foncier est régi par l'article 62 du Dahir de 1913.

   E- Les terrains agricoles:

 Il est possible pour les étrangers  d'acquérir un terrain agricole. Pour rendre cette acquisition possible, il faudra modifier la nature juridique de ce terrain en obtenant qu'il soit déclaré à vocation non agricole.   

IMMATRICULER en 5 étapes

1° Réquisition, demande d'immatriculation

Selon l'article 10 du Dahir du 9 Ramadan 1331, la réquisition peut être demandée par toute personne ayant un lien avec l'immeuble (propriétaire, copropriétaire, usufruitier, créancier...). La requête déposée doit comporter un certain nombre de renseignements.

2° Publications, bornage provisoire et plan

Dans les dix jours du dépôt de la réquisition, le conservateur en dresse un extrait et rédige un avis indiquant le jour et l'heure auxquels le bornage provisoire doit avoir lieu. Le bornage doit être réalisé par un géomètre expert au service du Cadastre, assermenté par le service de la topographique.

L'extrait de la réquisition et l'avis de bornage provisoire sont publiés au Bulletin Officielle. Ils font également l’objet d’une expédition au Caïd, au Cadi et enfin au Juge de première instance. Le bornage provisoire est effectué à la date prévue en présence des personnes convoquées (requérant, propriétaire non requérant, propriétaires limitrophes de la propriété, intervenants/opposants). Le conservateur ou son délégué constate le fait et la durée de la possession, ainsi que l'état des lieux et procède à toutes les autres constatations et mesures d'enquêtes utiles. Le géomètre dresse un plan sommaire dit plan de bornage provisoire.

Le conservateur dresse un Procès-Verbal de bornage provisoire si le requérant ou son mandataire s'est bien présenté à la convocation. Ce PV est signé par le conservateur, par toutes les parties intervenantes et si il y a lieu, mention est faite qu'elles se refusent à signer en cas de contestations et ou d'oppositions. Si le requérant ne s'est pas présenté à la convocation du bornage, la réquisition est considérée comme non avenue et la procédure classée sans suite.

3° Opposition(s) au bornage

Le conservateur fait publier et afficher un avis précisant que durant un délai de deux mois à compter de la publication de cet avis au Bulletin Officiel. Pendant ce délai, des demandes s’opposant à l’immatriculation peuvent être formulés aux autorités. Passé ce délai de deux mois, aucune opposition ne pourra être émise. A l’issu de la procédure, un avis de clôture du bornage provisoire est publié au Bulletin Officiel, le bornage devient alors effectif.

4° L'immatriculation et le titre de propriété

A l'expiration des délais et si tout est régulier,  le Conservateur procède à l’immatriculation. Il établit un titre reprenant la description détaillée de l'immeuble, les coordonnées et l’état civil du propriétaire, les droits immobiliers existant sur l'immeuble. Le titre est rédigé en français.

5° Les effets de l'immatriculation

Le titre de propriété est définitif et inattaquable.

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